A intervalle régulier, la question foncière refait surface dans le débat économique national. S’il est vrai que cette question est au cœur de la problématique de la croissance économique et du développement de l’investissement dont elle constitue un des fondements. La sensibilité de la matière et son influence directe sur les performances de l’appareil économique ont conduit très souvent à des appréciations empreintes de passion et fortement différenciées voire même contradictoires sur ce sujet..
La confusion qui caractérise l’évaluation de cette question est mise en exergue à travers l’identification de deux opinions répandues et totalement contradictoires sur ce dossier.
La première est que les terrains à usage industriel sont extrêmement rares et disponibles seulement à des prix prohibitifs pour les investisseurs. Quant à la deuxième opinion, même si elle est considérée comme minoritaire elle est construite sur la conviction que la première appréciation est exagèree et que la soi-disant « rareté » des terrains industriels serait due moins au manque de disponibilités de terrains qu’au refus des entrepreneurs de payer les prix du marché.
Par ailleurs, et en l’absence de statistiques avérées compte tenu de l’opacité qui caractérise le marché foncier (une demande importante existe en dehors des circuits de recensement de l’A.N.D.I, et la demande recensée par cette dernière reste souvent limitée à des intentions), la connaissance très approximative aussi bien de la demande réelle de foncier industriel que l’offre effective ou supposée contribuent à compliquer davantage toute tentative d’évaluation objective de la question.
 
En fait les opinions les plus répandues sur la situation qui caractérise l’état du marché foncier reposent plus sur des préjugés que sur des faits quantifiables et vérifiables.
Aussi convient-il, avant d’évoquer les moyens susceptibles de faire face à cette crise, d’en établir un état des lieux.
Depuis 1962 et particulièrement depuis le lancement des plans nationaux de développement une offre foncière considérable puisée du portefeuille foncier de l’Etat a été mise sur le marché.
Cette offre, qui a été de surcroît, accompagnée d’avantages financiers considérables (application de prix administrés avant 1990 et abattement sur les prix réels après 1990), n’a pas pour autant produit l’objectif escompté en terme de satisfaction de la demande enregistrée sur le marché.
Cette incohérence qui peut s’expliquer notamment par l’absence d’une politique nationale du foncier a conduit paradoxalement à une situation de gaspillage de cette ressource rare non renouvelable à travers les dispositions régissant les zones industrielles les zones d’activités, les investissements hors zones spécialement aménagés et enfin les actifs immobiliers des entreprises publiques.
 

Dans cet article..

Zones industrielles
Zones d’activités
Les investissements hors zones spécialement aménagées
Les actifs immobiliers des entreprises publiques
Recommandation pour l’émergence d’un marché foncier

Zones industrielles

Le point de départ de ce dispositif est intervenu avec le décret n°73-45 du 28-02-1973 qui a prévu la création de zones industrielles destinées à recevoir des projets d’investissement.
Des organismes promoteurs de statut public vont être créés (décret n°84-55 du 03-03-1984) en vue de l’acquisition, de l’aménagement et de la rétrocession, par actes notariés des terrains d’origine domaniale au profit des différents opérateurs.
La gestion étant confiée à des organismes à statut d’établissement public.
C’est ainsi que 70 zones couvrant une superficie totale de 10.830ha ont créées, les assiettes transférées en toute propriété aux promoteurs.
Moins de 50 % de cette masse a été rétrocédé en toute propriété (2885 lots sont pourvus d’actes notariés ; 2880 autres sont attribués mains non confortés par des actes réguliers en raison notamment de divergences sur les prix entre aménageur et opérateur) 12 % (750) n’ont pas été attribués.
Une enquête élaborée par l’Agence Nationale d’Aménagement du Territoire en 2000 a confirmé ces tendances.
De plus les zones industrielles sont aujourd’hui confrontées à des problèmes de gestion inextricables dûs, en particulier, à l’incapacité tant financière que juridique des organismes de gestion à faire face aux problèmes de fonctionnement de ces zones ce qui n’a pas manqué de conduire à leur dégradation et par conséquent au peu d’engouement des opérateurs à y développer leurs activités.
Les décisions prises par le Gouvernement de contribuer à leur réhabilitation et la transformation du statut juridique des Entreprises de gestion en sociétés commerciales mériteraient d’être confortées par la mise en place de relations contractuelles très strictes entre la société de gestion et l’opérateur –propriétaire de manière à faire supporter exclusivement par les opérateurs et dans de bonnes conditions, les charges d’entretien de la zone et sa valorisation optimale.

Zones d’activités

Les mêmes tendances signalées ci-dessus sont observées dans les zones d’activités dont l’ancrage juridique est situé dans l’ordonnance n°74-26 du 20-02-1974 relative aux réserves foncières communales qui a autorisé la création par les communes de zones d’activités pour l’implantation de projets de petites et moyennes entreprises et dont l’aménagement et la gestion devaient être assurés par les collectivités locales. Dans ce cadre, 482 zones ont été créées couvrant une superficie totale de 7850ha.

Les investissements hors zones spécialement aménagées

A partir de 1992 (art 161 de la loi de finances pour 1992) des dispositifs d’appoint ont été déployés en raison d’une demande de plus en plus croissante en matière foncière et une méfiance vis-à-vis des implantations en zones industrielles ou d’activités pour les raisons déjà rappelées.
A signaler que cette démarche a eu pour conséquence directe, un comportement de rétention de l’offre privée.

Les actifs immobiliers des entreprises publiques

Parallèlement à ces dispositifs, l’Etat a également mis à la disposition du secteur public économique, des biens immobiliers considérables, bâtis et non bâtis, ayant intégré son patrimoine à la faveur de la législation des biens vacants ainsi que des nationalisations.
Dans ce cadre 1720 bien couvrant une superficie de 4000ha dont 320ha de bâtis ont été transférés à ces dernières.
2200 autres dossiers couvrant une superficie de 4500 ha dont 320ha de bâtis sont en cours de traitement soit environ 8500ha au total qui sont ou vont passer de la propriété de l’Etat à celle des entreprises publiques.
Il ressort de ce bref rappel que des ressources foncières importantes ont été prélevées du portefeuille foncier de l’Etat estimées, si l’on ajoute les terrains ayant servi à la constitution des réserves foncières communales, (40.000ha) et ceux consacrés depuis 1990 aux programmes d’habitat et de promotion immobilière (environ 25.000ha), à près de 100.000ha puisés du patrimoine foncier de l’Etat et versés soit dans la sphère économique soit en direction des ménages. Des disponibilités foncières demeurent sous exploitées voir même inexploitées et susceptibles d’être rapidement identifiées et mobilisées. Ces actifs sont estimés par le Ministère de la Participation et de la Promotion de l’Investissement à environ 16 % dans les zones industrielles (1700ha) 54 % dans les zones d’activités (3200ha) auxquels il convient d’ajouter 600 ha constituant les actifs résiduels des entreprises publiques dissoutes soit plus de 5000ha qui peuvent être exploitées immédiatement. Enfin des disponibilités considérables peuvent également être mobilisées dans les entreprises publiques en activité et estimées selon le Ministère de la Participation et de la Promotion de l’Investissement (note de présentation du cadre d’émergence d’un marché foncier Novembre 2005) à près de 1500ha.

Recommandation pour l’émergence d’un marché foncier

La complexité des mécanismes et les dérèglements persistants qui affectent la sphère foncière ainsi que l’importance stratégique des enjeux du foncier dans l’organisation du territoire et dans le développement économique imposent à l’Etat de continuer, au moins pour le court terme, à assurer un rôle de premier plan dans la matière.
Dans ce cadre et à l’effet de faire détendre les tensions affectant les espaces sensibles fortement sollicités. l’Etat devra par son action régulatrice assurer un fonctionnement du marché conforme à ses objectifs d’aménagement du territoire et d’encadrement du développement économique et social. Aussi bien par l’incitation que par la dissuasion, directe ou indirecte. L’Etat aura pour mission essentielle l’organisation régulée de la concurrence sur le marché foncier et favoriser l’émergence d’un marché transparent.

Pour ce faire, il apparaît nécessaire de faire prendre les mesures suivantes :

  • Pour les terrains domaniaux disponibles.

Leur cession ou leur concession doit s’effectuer par voie d’adjudication aux enchères publiques. L’adjudication se fait sur la base d’un cahier des charges précisant notamment la destination que doit recevoir le terrain mis en vente ainsi que les délais de lancement et de réalisation des travaux. En tout état de cause même en cas de cession de gré à gré, (exceptionnellement) le prix de vente pratiqué doit se rapprocher de la valeur du marché et être arrêté en comparaison avec celui réalisé lors des adjudications aux enchères publiques.

  • L’action de l’Etat devra désormais séparer les logiques économiques des logiques de protection sociale et d’incitation implicites. Ce qui conduit à la suppression des réductions applicables au prix de cession des terrains domaniaux pour leur substituer, à travers la mise en place d’un mécanisme approprié, une aide personnalisée aux citoyens démunis et éventuellement une aide directe et transparente, aux aménageurs fonciers et aux investisseurs à partir d’un fonds spécial. Les mesures ainsi préconisées en matière de modalités de vente et de prix de cession des terrains domaniaux permettront, outre une plus grande transparence et valorisation des opérations, d’atténuer la consommation effrénée des assiettes foncières publiques et d’amener les demandeurs à s’orienter également vers les parcelles de propriété privée.

 

 

Documents
  • LE FONCIER ECONOMIQUE EN ALGERIE

    - PDF - 25.2 ko

    La situation actuelle Nécessite la poursuite du rôle de leader des pouvoirs publics Télécharger l’étude